En una reciente consulta, la V2358-21, de 19 de agosto de 2021, la Dirección General de Tributos (DGT) analiza la consulta planteada por un contribuyente que financió mediante préstamo hipotecario, en su determinado porcentaje del mismo, la adquisición de su vivienda habitual, con anterioridad a 2012, destinando el porcentaje restante, del principal obtenido, a financiar otros bienes no vinculados con dicha adquisición. 

En 2021, desea realizar una amortización anticipada encaminada, únicamente, a eliminar el porcentaje de la deuda pendiente que se corresponde con su vivienda habitual, entendiendo que el capital vivo resultante, pendiente de amortizar, tan solo corresponderá a la financiación de los otros bienes financiados en origen y se cuestiona si es posible, a efectos tributarios, afectar el pago de las próximas anualidades, y, en concreto, de la prevista amortización parcial anticipada, exclusivamente, a reducir la deuda pendiente que se corresponde con la vivienda habitual, pudiendo llegar, en primer lugar, a amortizar totalmente dicha vivienda. Y, una vez amortizada ésta, considerar que las siguientes anualidades que se satisfagan del préstamo se corresponderán únicamente, en su totalidad, con la amortización de la financiación que se obtuvo para adquirir otros bienes, ajenos a la vivienda. De esta manera, la totalidad de las primeras cantidades que se satisfagan, serán susceptibles de integrar la base de la deducción por inversión en vivienda habitual, y una vez amortizada al cien por ciento la vivienda, las siguientes anualidades y demás pagos no serán objeto de deducción.

A este respecto, la DGT comienza su análisis partiendo de la premisa de que al consultante le es de aplicación, con respecto de la vivienda objeto de consulta, el régimen transitorio que le permite continuar practicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley del IRPF.

En lo que respecta a la cuestión planteada, la DGT señala que cada pago que el deudor realiza viene a cubrir una parte alícuota de cada bien financiado con el préstamo sobre la totalidad del mismo. Sin que quepa atribuir a efectos tributarios el pago de una determinada anualidad a la reducción de la deuda concreta de solo alguna de las cosas financiadas con el préstamo.
Por tanto, no cabe entender que pueda destinarse determinada cuantía, en un momento dado, a amortizar, exclusivamente, la deuda de solo determinados bienes financiados con un concreto préstamo.

En consecuencia, la DGT concluye que, de cada anualidad, o amortización anticipada, que satisfaga habrá de considerar como cuantía integrante de la base de deducción de la deducción por inversión en vivienda habitual una parte proporcional, la misma que la del total importe del préstamo vivo se corresponde con el importe pendiente de amortizar de la vivienda en cada momento. Que es idéntico porcentaje que destinó, del total principal al obtener el préstamo, a su adquisición.
 

David Álvarez. Economista

Larrauri & Martí Abogados

Fiscal