En dos recientes consultas, la V2054-22, de 23 de septiembre de 2022, y la V1995-22, de 20 de septiembre de 2022, la Dirección General de Tributos (DGT) ha analizado la cuestión planteada por un contribuyente que, habiendo financiado con un préstamo hipotecario contratado en 2006 la adquisición de su vivienda habitual, por el cual viene practicando la deducción por inversión en vivienda habitual, se plantea cambiar ahora de entidad, por mejoras en la cuota hipotecaria, cambiando el tipo de interés de variable a fijo, mediante cancelación del préstamo y nueva contratación, siendo igualmente la finalidad del 100 por ciento del nuevo préstamo la inversión en su vivienda habitual. 

A este respecto, el contribuyente se cuestiona si, tras la operación de reestructuración, mediante cancelación y nueva contratación de préstamo, tendrá el mismo derecho a deducir por las cuantías que por este amortice o satisfaga y, además y dado que el cambio le ocasionará determinados gastos, si los gastos que genere la operación son igualmente deducibles.

En primer lugar, la DGT señala que se parte de la premisa que le es de aplicación, con respecto de la vivienda objeto de consulta, el régimen transitorio que permite continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013. 

A este respecto, continua indicando que la novación, subrogación o la sustitución de un préstamo o crédito por otro, incluso su ampliación, cualquiera que fuera la forma acordada -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese-, no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente ni se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el préstamo resultante se dedique efectivamente a la amortización del anterior.

Por lo anterior, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el préstamo o crédito resultante -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del total capital obtenido en este sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario -habiéndose este primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual, se parte de dicha hipótesis-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos. Existiendo ampliación del principal -respecto del principal pendiente de amortizar del precedente, al que sustituye-, si en su totalidad se destinase a cubrir estrictamente los costes asociados a la cancelación del préstamo primigenio, también será objeto de deducción. Por el contrario, no será susceptible de integrar la base de deducción la parte proporcional de las indicadas anualidades que se correspondieran con el incremento del principal, que se hubiera destinado a financiar otras cosas, diferentes a la propia adquisición de la vivienda, sean cual fuesen.

No obstante, la DGT matiza que cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y en otro momento indeterminado posterior, sin conexión directa con dicha cancelación, si el contribuyente hubiera contratado un nuevo préstamo o crédito, pudiendo formalizarlo, incluso, con la garantía de los mismos bienes o igual número de vencimientos que quedaban pendientes del precedente, sin concatenación entre ambos. Por tanto, produciéndose uno y otro acto en momentos diferentes, habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación. Hecho que no produciría si, en un mismo acto, de forma simultánea, se produjese la operación de cancelación y la firma del nuevo contrato de préstamo o crédito, empleando para aquella parte o el total del principal obtenido en este nuevo contrato. Para demostrar la continuidad de la financiación, no se requiere, necesariamente, que los gastos asociados al cambio o sustitución de préstamos se satisfagan precisamente con parte del principal del nuevo préstamo.

De suceder así, de forma simultánea, tanto los gastos que se generen con motivo de la cancelación del préstamo originario y constitución del nuevo préstamo tendrán la consideración de deducibles.

Por tanto, la DGT concluye que si se lleva a cabo la cancelación y contratación de nuevo préstamo con otra entidad financiera, modificando el tipo de interés de variable a fijo, y ello lo realiza en un mismo acto, o conforme se ha indicado, ello no implicará variación en el derecho a practicar la deducción que le viene correspondiendo en la actualidad.

Finalmente, y como ya venía señalando la DGT, destacar que este mismo criterio es aplicable en cualquier caso en que el contribuyente haya realizado un cambio por mejoras en la cuota hipotecaria (no necesariamente por un cambio de tipo variable a fijo) como también indica la DGT en las recientes consultas V1999-22, V2000-22, V2003-22, todas ellas de 20 de septiembre de 2022, y la V1899-22, de 1 de septiembre de 2022.

David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados

Fiscal