30
dic-2019
Como es bien sabido en España y buena parte de la Unión Europea, existe en la actualidad en Andalucía un serio problema social, medioambiental, organizativo y económico consistente en la existencia de centenares de miles de viviendas, situadas principalmente en el ámbito rural, que han sido edificadas sin la preceptiva licencia o en base a licencias de obras de carácter ilegal, bien por ser directamente contrarias a un planeamiento urbanístico en vigor, bien porque no siendo en su momento contrarias a planeamiento ha sido la propia regulación en el marco de los planes urbanísticos la que ha devenido ilegal, tras los procedimientos de impugnación judicial oportunos de dichos instrumentos. Esta situación ha venido produciendo en el tiempo una serie de efectos nocivos e injustos para la imagen frente a inversores y las consecuencias de la falta de control oportuno y puntual de estos procesos urbanizadores y edificatorios que se han ido produciendo a lo largo de los pasados años.
Quizás no se supo valorar el enorme impacto en todos los ámbitos productivos de esta Comunidad Autónoma ha tenido esta situación de irregularidad, sino generalizada, si masiva. Este desbarajuste ha venido a ofrecer la imagen de un territorio sin ley, en el que la seguridad jurídica a la hora de obtener una licencia para edificar o, simplemente, adquirir un inmueble en esta parte de España incluso si fue construido al amparo de una licencia válidamente expedida (o al menos con dicha apariencia que todo acto administrativo debe tener), fuera inexistente. La disuasión a la hora de la llamada de inversores, causada por la inseguridad jurídica reinante ha venido a causar daños a la economía andaluza de difícil cuantificación, con la retracción de inversores nacionales y extranjeros con proyectos inmobiliarios que hubiesen constituido, en primer lugar, una importante fuente de creación directa de riqueza y puestos de trabajo en el sector inmobiliario tras la recuperación de la economía global con su efecto multiplicador que los asentamientos de personas provenientes de países con alta renta disponible hubiese tenido en el territorio, por la vía del gasto privado en todo tipo de bienes y servicios ofrecidos localmente, así como el pago de impuestos sobre los inmuebles y las actividades realizadas por estos nuevos residentes que, con más frecuencia de la que pudiera imaginarse, se encuentran dotadas de una gran capacidad de emprendimiento.
Por lo anteriormente dicho, se imponía desde hace tiempo que los poderes públicos con competencias en materia urbanística y de ordenación del territorio tomasen medidas de carácter legal, reglamentario y de planeamiento territorial que viniesen a poner orden en la situación comentada, y que la normativa anterior falló en corregir. Esto no quiere decir que la LOUA, esto es, la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía o el Reglamento de Disciplina Urbanística aprobado por Decreto 60/2010, de 16 de marzo que la desarrolla vayan a ver modulado su severo régimen de legalidad urbanística en lo sucesivo, sino que se trata de poner orden en aquellos casos en los que ya no es posible el restablecimiento de la legalidad vulnerada. Tras los fallidos intentos del Decreto 2/2012, de 10 de enero, que regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía y de la Orden de 1 de marzo de 2013, que aprueba las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística, se viene a intentar de nuevo dar la solución medioambiental, organizativa y de garantía de derechos para los propietarios más razonable y menos lesiva con los intereses públicos y privados en juego.
Y cabría preguntarse, ¿cómo se propone este Decreto modificar la situación existente y poner orden en el desajuste existente y coto a las malas prácticas y abusos que se han venido dando con la normativa existente previa a su entrada en vigor? ¿Qué medidas se ofrecen para llevar a cabo la regularización de urbanizaciones y construcciones aisladas contrarias al planeamiento con criterios de sostenibilidad? ¿Qué cauces existen a disposición de los propietarios para su conexión a las redes de suministros y servicios básicos? Intentaremos responder a dichos interrogantes, aunque será la práctica administrativa la que acabará de dar respuesta claramente definida a estas cuestiones.
El Decreto regula la materia distinguiendo lo que viene en conocerse como urbanizaciones ilegales, que son aquellas agrupaciones de edificaciones irregulares, de las viviendas aisladas. Para las “urbanización ilegales” se prevé la posibilidad de dar una solución sistemática, contenida en un plan urbanístico en la forma de Planes Especiales mediante los cuales se pretende la adecuación de las citadas agrupaciones a los estándares urbanísticos y medioambientales sin demorar su resolución a la tramitación de nuevos Planes Generales de Ordenación o de su planeamiento de desarrollo, de tramitación larga e incierta. Dichos instrumentos de planeamiento, una vez aprobados, permitirían a los propietarios no sólo efectuar las obras de mantenimiento y reforma de las edificaciones, sino que además permitirían incorporar elementos auxiliares que no supongan una ampliación de lo existente. También para esta tipología de asentamiento en forma de agrupación, el Decreto introduce la posibilidad de formular Planes Especiales para la adecuación ambiental y territorial de aquellas que, en función de las circunstancias concretas de cada caso, resuelvan de manera conjunta la conexión a suministros y servicios básicos. Una vez ejecutada la urbanización conforme a las determinaciones del planeamiento y recibidas, total o parcialmente, las correspondientes obras, las edificaciones existentes podrán ser legalizadas, permitiendo en ellas, las obras de conservación, reforma y, en su caso, ampliación.
Por lo que a las edificaciones aisladas se refiere, se mantiene el régimen de Asimilado a Fuera de Ordenación. Esto es, permite reconocer como tales a aquellas edificaciones irregulares para las que no sea posible adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística. Ahora bien, determina que dicho régimen es independiente de la clase de suelo dende se ubique la edificación, así como de su forma de implantación. Esto posibilita que puedan reconocerse las construcciones ubicadas en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable y sin perjuicio de que sean aisladas o estén integradas en un asentamiento. Una vez declarada la situación de asimilado a fuera de ordenación pueden llevarse a cabo obras de conservación para mantener las condiciones de seguridad y salubridad y conectarse a los servicios básicos.
Apartado de suma importancia es la posibilidad de incorporar las edificaciones irregulares al planeamiento urbanístico. En el Título III del Decreto se regula dicho régimen de incorporación de las edificaciones irregulares a la ordenación urbanística, simplificando la regulación vigente y reforzando la potestad municipal de ordenar los ámbitos con agrupaciones de viviendas a través del Plan General de Ordenación Urbanística. Será el Plan General el que defina el modelo territorial y le corresponde, por tanto, decidir sobre la compatibilidad o no con el modelo que proponga de las agrupaciones de edificaciones irregulares existentes sin condicionantes previos. Se renuncia a imponer, desde la ley, los requisitos que deben cumplir los ámbitos a incorporar, aunque se establecen algunos criterios indicativos para ello.
Las personas propietarias de edificaciones situadas en los ámbitos que se incorporen al Plan General, mediante su clasificación como suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable, tienen la obligación de asumir las cargas urbanísticas que procedan si bien el régimen de cesiones establecido con carácter general en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, se podrá modular oportunamente en los propios instrumentos de planeamiento en atención a las características propias de cada ámbito. También se permite modular en estos ámbitos la aplicación de la Norma 45 del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía, permitiendo crecimientos poblacionales superiores al límite establecido en dicha norma de Planeamiento Territorial andaluza para los municipios en los que esté debidamente justificado.
En el Decreto, se definen y regulan los Planes Especiales de adecuación ambiental y territorial y se concretan y sistematizan las definiciones de la situación de fuera de ordenación y de la situación de asimilado a fuera de ordenación. Además, con el fin de reforzar de forma urgente el control de los procesos de parcelación, se regula la necesidad de licencia municipal para el acceso al Registro de la Propiedad de cualquier segregación en suelo no urbanizable, eliminando la declaración de innecesariedad de licencia que tantos problemas ha ocasionado; se tipifica de forma expresa como infracción la publicidad en la web y en las redes informáticas de procesos de parcelación ilegales, la ejecución de las acometidas a los suministros básicos sin autorización y la emisión de certificados técnicos de antigüedad con información falsa.
En definitiva, el Decreto Ley 3/2019, de 24 de septiembre, sin presentar grandes diferencias con lo que venía siendo la normativa en este ámbito de la disciplina urbanística, la posible regularización (que no completa legalización) de las edificaciones edificadas contra el planeamiento vigente, y que no pueden ser objeto de procedimientos de restablecimiento de la legalidad urbanística por la caducidad de los plazos, si que sistematiza la normativa y pretende dar el impulso definitivo para conseguir que el problema heredado de las viviendas irregulares encuentre un cauce para su inclusión en el planeamiento en su caso, y el consiguiente incremento en las arcas municipales por la concesión de certificados de asimilado a fuera de ordenación, así como el cobro de impuestos locales y otros ingresos públicos.
Se presenta, por tanto, una inmejorable oportunidad para aquellos propietarios de edificaciones irregulares que, con una inversión mínima en honorarios profesionales, podrán conseguir la legalización de su situación y, eventualmente, incrementos de valor de mercado de sus inmuebles en algunos casos muy notables. Y para aquellos que deseen adquirir un inmueble por regularizar, una oportunidad única para obtener una vivienda sobre la que no penda la amenaza de un procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística, con garantía de suministros básicos y a un precio reducido que, tras la regularización oportuna, supondrá una inversión de máxima rentabilidad una vez verificados los trámites legales con la ayuda de un abogado y de los técnicos necesarios para completar el proceso.
Larrauri & Martí Abogados
