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ene-2024
Muchas comunidades de propietarios se ven sorprendidas y dificultadas por los impagados de las cuotas comuneras. En algunas ocasiones un impagado se produce por dificultades económicas del comunero, pero en otras no es así, tal y como aquí se va a analizar.
Las cosas claras desde el principio. Aunque ciertas cosas parecen obvias, no todo el mundo lo tiene claro. Lo primero que tienen que saber todos los comuneros (con perdón de los que ya lo sepan), es que la no utilización de un servicio generador de un gasto en la Comunidad no exime al comunero de la obligación de pagar la cuota asignada a su piso o local, tal como así se expone en la exposición de motivos de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (en lo sucesivo LPH). Cosa distinta es que, en la propia escritura de constitución del régimen de Propiedad Horizontal de la Comunidad de Propietarios, en los Estatutos de la Comunidad o en un Acuerdo posterior adoptado en Junta e inscrito en el Registro de la Propiedad se establezca expresamente esta excepción respecto de algún concreto piso y un determinado gasto común.
Propietarios-arrendadores. Existen propietarios, que arriendan su piso “con todos los gastos habidos y por haber por cuenta del arrendatario”. No obstante, el pago de la cuota es obligación exclusiva del propietario y, a efectos de la Comunidad, da igual que el inquilino no pague la cuota, por mucho que el propietario haya acordado con su inquilino que sea éste quien la pague. Si el pago de la cuota no se produce, el moroso será el propietario-arrendador y la Comunidad se lo requerirá a él y no a su inquilino.
Desacuerdo con el coeficiente. A veces hay comuneros que discrepan del coeficiente que tiene asignado su vivienda en la escritura de propiedad, o título, sobre el cual se determina la cuota de participación con la que han de contribuir a los gastos generales. En ocasiones un comunero, considera, motu proprio, que el coeficiente por el cual se le cobra es erróneo, alegando que es superior al que, a su criterio, debería ser por comparación con otro piso de igual superficie de la Comunidad. No obstante, a este respecto debe señalarse que, en ocasiones, el parámetro de la superficie no es el único que determinó, en su día, el coeficiente asignado, sino que también influyeron otros, tales como las vistas, la orientación, la altura, etc. Pero, en cualquier caso, el coeficiente fue determinado en el título por el propietario único del edificio al iniciar la venta de pisos, tal como queda expuesto en el artículo 5 LPH. Siendo esto así, la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, donde consta el coeficiente, requeriría para su validez la unanimidad de todos los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, según dispone el artículo 17.6 LPH. No obstante lo anterior, y dado que es obvio que siempre habrá un propietario que se negase a efectuar el cambio, porque le perjudicaría, si los coeficientes asignados a los distintos pisos o locales no respondieran a ningún criterio lógico de los citados anteriormente (y es posible probar esta falta de coherencia o motivación en la determinación de los coeficientes), el propietario o los propietarios disconformes siempre podrán ejercitar antes los órganos judiciales la acción judicial para la modificación de dichas cuotas, que deberá interponerse contra aquellos propietarios que votaron en contra de la citada modificación.
Compra a ciegas. Quien compra una vivienda debería saber que responde con ésta ante la Comunidad por las cuotas comunitarias adeudadas por el anterior propietario, hasta el límite del importe de la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición, más los tres años naturales anteriores, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9 e) LPH. Un buen susto para más de un despreocupado. La solución para evitar el posible disgusto está prevista también en el artículo 9 e) LPH. En la escritura de compraventa se debe declarar que la vivienda a la venta se haya al corriente de pago de los gastos comunitarios, o expresar los que se deban. El vendedor deberá aportar al notario una certificación del estado de las deudas comunitarias de la vivienda en cuestión, emitida por el secretario-administrador, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura de compraventa, con una excepción, que en la propia escritura de compraventa el comprador haya exonerado al vendedor de esta obligación, situación muy común cuando el comprador lleva a cabo la firma de la escritura sin el previo asesoramiento legal. En este supuesto, de existir deudas atrasadas con la Comunidad, ésta se las reclamará al nuevo propietario con las limitaciones antes referidas.
Me olvidé. A veces, cuando ya se ha recogido el dinero correspondiente al precio de la venta del piso o local, pudiera parecer que el vendedor y el antiguo propietario se pudieran olvidar de todo lo referente a la Comunidad. No es así. El cambio de titularidad de la vivienda, o del local, deberá comunicarse al secretario-administrador. Esta es una obligación dispuesta por el artículo 9 i) LPH y, quien incumpla esta obligación, seguirá respondiendo de las deudas con la Comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión, de forma solidaria con el nuevo propietario.
Yo impugno. Es relativamente corriente oír decir en alguna reunión esa manida frase de “yo impugno y no pienso pagar la cuota”. Vamos por partes. Es cierto que los acuerdos de la Junta son impugnables, pero sólo en determinados supuestos: a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos. b) Cuando resulten gravemente lesivos para la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios y c) Cuando suponga un grave perjuicio para algún propietario. Pero no todo el mundo está legitimado para impugnarlos, sólo los que hubieran votado en contra en la Junta, los ausentes y los que se les hubiera privado indebidamente de su derecho de voto. Además, quien quiera impugnar deberá estar al corriente del pago de su cuota comunitaria. Por otro lado, ha de tenerse en cuenta también que la posible acción judicial caduca a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta, salvo que se trate de actos contrarios a la ley y a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Y por último, por mucha impugnación que se haga, ésta no suspenderá la ejecución, salvo que así lo disponga el Juez. Todo lo anterior, según lo dispone el artículo 18 LPH. Por lo tanto, es un error pensar que por decir “yo impugno”, a secas, se puede dejar de pagar la cuota comunitaria.
Convocatoria de la Junta junto con el listado de morosos. Este punto suele generar conflicto en la Comunidad. La LPH dispone que la convocatoria de la Junta contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas a la Comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto a los incluidos en dicha lista, tal cual lo dispone el artículo 16.2 LPH. Esta legalidad que es así de clara no se cumple siempre, convocándose la Junta, con el orden del día y si contener también el listado de morosos. Cuando las cosas se hacen bien es muy habitual que, una vez que se convoca una Junta junto con la obligatoria lista de morosos y dicha convocatoria es conocida por todos los comuneros, en pocos días, baja el nivel de morosidad, en unos casos por vergüenza, en otros, simplemente para poder votar en la Junta. Dicho lo cual, la convocatoria, sí o sí, siempre en unión de la lista de morosos.
Monitorio como último remedio. Cuando todo falla, cuando las palabras se las lleva el viento, cuando los incumplimientos son constantes y reiterados y no hay manera de evitar la morosidad dialogando, la ley pone el alcance de las comunidades de propietarios un procedimiento judicial llamado “monitorio” (recogido en los artículos 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil LEC) para hacer frente a esta lacra. El procedimiento es muy sencillo, se requiere que el secretario-administrador, con el visto bueno del presidente, efectúe una previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando, exactamente, la liquidación de la deuda con la Comunidad de cada moroso y que tal acuerdo se haya notificado a los propietarios afectados, de acuerdo con el artículo 21.2 LPH. A la deuda del moroso se pueden añadir los gastos del requerimiento previo de pago, de acuerdo con el artículo 21.3 LPH. Cuando el anterior propietario, o el titular registral, deba responder de la deuda también solidariamente, podrá dirigirse contra ellos la petición inicial del monitorio, de acuerdo con el art. 21.4 LPH. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial, la Comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes, de acuerdo con el artículo 21.5 LPH.
Es de resaltar las poquísimas oposiciones que hay a la petición inicial del procedimiento monitorio, fundamentalmente porque es prácticamente imposible acreditar que no se debe lo que se reclama. Cuando en la solicitud inicial del procedimiento monitorio, la Comunidad utilizara los servicios de abogado y procurador, el deudor deberá pagar los honorarios y arancel que devenguen ambos por su intervención, tanto si el deudor atendiere el requerimiento de pago, como si no compareciere ante el tribunal y, en los casos en que existiera oposición, si la Comunidad obtuviera una sentencia totalmente favorable, se deberán incluir los honorarios del abogado y derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva, todo ello de acuerdo con el artículo 21.6 LPH. Si el moroso no paga, o no se opone dentro del plazo concedido, el procedimiento monitorio finaliza y la Comunidad puede acudir directamente a la ejecución pudiendo embargar bienes suficientes del deudor, ordenados por el Juzgado, tales como saldos en cuentas corrientes, nóminas, pensiones o, incluso, el propio inmueble.
Larrauri & Martí Abogados
