Comentamos la reciente resolución de 24 de abril de 2024 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (en adelante DGSJFP) que aborda el siguiente supuesto:

En el momento de la adquisición del inmueble que ahora se transmite, el vendedor estaba casado en régimen de separación de bienes con una ciudadana de nacionalidad venezolana. En dicho momento no se acreditó el régimen matrimonial, inscribiéndose aquella adquisición en el Registro con la mención de “con sujeción a su régimen matrimonial”, es decir, sin que constase si era el de separación de bienes o el de sociedad de gananciales.

En el momento de la venta, el vendedor que ahora se encuentra divorciado, acreditó cuál era su régimen matrimonial en la fecha en que se llevó a cabo la adquisición exhibiendo un certificado de matrimonio expedido por el Registro Civil Central y, acreditando de este modo, lo que no fue acreditado en el momento de la adquisición y solicitó al registrador que rectificase los libros del registro para que se hiciese constar que tal adquisición fue para su patrimonio privativo. Posteriormente se otorgó la compraventa manifestando en la escritura, de manera unilateral el vendedor, que la vivienda que transmitía no constituía el domicilio habitual familiar.

El Registro de la Propiedad suspendió la inscripción solicitada por defecto subsanable, argumentando que al tratarse de una vivienda adquirida constante el matrimonio y habiéndose disuelto el régimen matrimonial por divorcio, era necesario que aportase el convenio regulador aprobado judicialmente del que resultara que no se atribuía el uso de dicho inmueble al excónyuge o, en su caso, la ratificación del excónyuge. Establecía que no era suficiente la manifestación unilateral del divorciado que transmitía.

El objeto de la resolución que analizamos es dilucidar si una persona divorciada que transmite una vivienda adquirida durante el matrimonio tiene que acreditar que en el convenio regulador del divorcio no se atribuyó el uso de la vivienda al excónyuge.

Dice la resolución que resulta del todo incoherente inventar una nueva categoría de defecto en la compraventa exigiendo que se acredite la inexistencia de un derecho de uso. El registrador debe calificar en función de los documentos presentados y de lo que resulte de los libros del registro y que dicho derecho de uso no figura inscrito.

El criterio que sigue la DGSJFP es que los artículos 1320 CC y 91 del RH no son aplicables respecto de actos dispositivos realizados por una persona divorciada.

El derecho de uso es un derecho inscribible en el Registro de la Propiedad (artículos 1 y 2.2 LH y artículo 7 RH).

Dicho derecho además deberá estar debidamente inscrito en el Registro para que surta efectos contra terceros (artículo 13 LH).

En el presente caso no consta inscrito en el Registro de la Propiedad el derecho de uso sobre el inmueble que se transmite.

Concluye la resolución que el registrador solo puede exigir aquel consentimiento del excónyuge o autorización judicial cuando el derecho de uso de la vivienda que se transmite consta inscrito en el registro, pues en otro caso, habrá de estarse al pronunciamiento registral de un dominio pleno y libre a favor del excónyuge disponente.

Y termina diciendo la resolución que frente a la exigencia a que se refiere el registrador en la calificación impugnada, no existe norma alguna que imponga la obligación de exhibir el correspondiente convenio regulador aprobado judicialmente del que resulte que no se atribuye el uso de dicha vivienda al excónyuge o, en otro caso, la ratificación de este.

La DGSJFP estimó el recurso presentado y revocó la calificación impugnada del registrador.

Por lo tanto, llegamos a la conclusión de que no es necesario acreditar la inexistencia de un derecho de uso sobre un inmueble que se transmite ya que de existir un derecho de uso (derecho que como hemos mencionado es inscribible en el registro), éste debería constar inscrito en el Registro de la Propiedad para poder perjudicar a un tercero.
 

Sandra Avilés. Departamento de Real Estate

Larrauri & Martí Abogados

Civil