La vertiginosa subida del Euribor en el último año ha encarecido de forma histórica las cuotas que los contribuyentes tienen que abonar a las entidades financieras, habiéndose producido en los últimos meses un récord en amortizaciones anticipadas de hipotecas para evitar pagar una carga financiera tan grande. 

A estas amortizaciones anticipadas, lógicamente son más reacios los contribuyentes que aún conservan el derecho a la deducción en el IRPF por las cuotas hipotecarias abonadas. Aunque, a este respecto, la DGT ya ha interpretado en numerosas consultas que, si se realiza un cambio a otro banco a una nueva hipoteca con interés variable o fijo para mejorar sus condiciones anteriores y siempre que la cancelación de la hipoteca anterior y la constitución de la nueva sean simultaneas, se mantiene el derecho a la deducción en el IRPF. Pero ¿qué ocurre si el dinero para su cancelación nos lo presta un familiar?

A esta cuestión, la Dirección General de Tributos (DGT) ha respondido en dos recientes consultas, la V0222-23, de 13 de febrero de 2023, y la V0243-23, de 14 de febrero de 2023, indicando que, y en lo que se refiere a la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión-. Siendo irrelevante que el préstamo se obtenga de un familiar.

Respecto del nuevo préstamo o crédito y su vínculo con el precedente hipotecario que se cancela, como de cualquier otro, el contribuyente deberá poder acreditar la conexión con el prestamista, previo requerimiento de la Agencia Tributaria, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución; ello deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.

Por tanto y para los casos analizados, la DGT concluye que el contribuyente tendrá que poder acreditar que el principal obtenido del préstamo privado lo destina a cancelar el hipotecario. Siendo así, ello no implicará variación en el derecho a practicar la deducción que le viene correspondiendo en la actualidad.

Asimismo, y en lo referente a la tributación de la constitución de un préstamo personal, así como de la cancelación de la hipoteca, son operaciones que se enmarcan, todas ellas, al ámbito del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en adelante ITPAJD), la DGT indica que la operación planteada contiene actos sujetos al Impuesto, como son la constitución de préstamo, y la cancelación de un crédito hipotecario, que tributarán de la siguiente forma:

Primero: La constitución del préstamo –con o sin interés– estará sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, según establece el artículo 7.1.B) del TRLITPAJD pero quedará exenta del mismo en función del apartado 15 del artículo 45.I.B) del TRLITPAJD.

Segundo: La cancelación anticipada del préstamo hipotecario quedará sujeta al concepto de actos jurídicos documentados al cumplir con todos los requisitos del artículo 31.2 del TRITPAJD, pero resultará exenta del mismo en aplicación del apartado 18 del artículo 45.I.B).

Finalmente, a tener en cuenta también que, tal y como refleja la consulta vinculante, V0363-23, de 21 de febrero de 2023, en esta sustitución de un préstamo por otro también se considera válido a efectos de seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual que se amplíe el plazo de amortización del crédito, lo cual puede servir tanto para rebajar sustancialmente las cuotas de la hipoteca que se abonen actualmente, como para poder aplicar la deducción durante más años que la duración de la hipoteca inicialmente contratada.
 

David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados

Fiscal