En una reciente Consulta, la V0117-25, de 7 de febrero de 2025, la Dirección General de Tributos (DGT) ha analizado la cuestión planteada por una entidad que va a adquirir mediante compraventa un solar urbano.

Sobre este solar, la actual propietaria, mediante escritura pública declaró la constitución de un conjunto urbanístico, así como la obra nueva y la división horizontal. Las obras nunca se llegaron a iniciar y el ayuntamiento declaró la caducidad de la licencia de obras. En el Registro de la propiedad las obras declaradas y las divisiones horizontales están inscritas. En el catastro, el solar figura como una única finca con referencia catastral unificada.

Ahora, una vez adquirida la finca por la nueva sociedad, se tiene previsto otorgar escritura notarial única para cancelar las declaraciones de obra nueva y las divisiones horizontales, con el fin de reestablecer el estado registral original de "finca matriz", siendo la cuestión planteada si la escritura pública de cancelación de las declaraciones de obra nueva y divisiones horizontales está sujeta al gravamen de actos jurídicos documentados.

A este respecto, la DGT comienza su análisis indicando que, ara que un documento tribute por dicho concepto tiene que reunir todos los requisitos establecidos:
•   Tratarse de la primera copia de una escritura notarial.
•   Ser inscribible en el Registro de la Propiedad.
•   Tener contenido valuable.
•   No estar sujeta a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni de Operaciones Societarias o al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Así, en este caso y de los requisitos expuestos, la DGT estima necesario analizar si se cumple el requisito de que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable, dada la concurrencia de los otros tres, debiendo concluirse al respecto que la escritura de cancelación de la declaración de obra nueva y división horizontal no estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, al no tener por objeto cantidad o cosa valuable, habiéndose manifestado ya a este respecto la DGT, en igual sentido, en contestación a las consultas V1395-14, de 23 de mayo de 2014, V1669-19, de 8 de julio y V0363-20, de 17 de febrero.

David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados

Real Estate, Fiscal