En una reciente consulta, la V0216-23, de 10 de febrero de 2023, la Dirección General de Tributos (DGT) analiza la cuestión planteada por una comunidad de propietarios que realizó su división horizontal en el año 1994. En dicha escritura no se recogió una finca aneja al conjunto inmobiliario. Por tanto, ni se le otorgó cuota de participación ni se haya inscrita en el Registro de la Propiedad. Actualmente, quieren llevar a cabo la modificación de la escritura de división horizontal e incluir esta finca y quieren saber la tributación de dicha operación.

La DGT comienza su análisis indicando que, con respecto a la Declaración de obra nueva, añadiendo un elemento, edificio anejo, y modificación de la división horizontal, integrando el citado elemento y modificando, en consecuencia, las cuotas de participación de los distintos elementos del edificio, debe analizarse si se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 31.2 del TRLITP, en cuyo caso la escritura pública en la que se formalicen tales actos estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales. Los requisitos son los siguientes:

- Tratarse de primeras copias de escrituras y actas notariales.
- Tener por objeto cantidad o cosa valuable.
- Contener actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial (Oficina Española de Patentes y Marcas) y de Bienes Muebles.
- No estar sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas u operaciones societarias del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

De los referidos requisitos parece necesario analizar si se cumplen el segundo y el tercero –que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable y que el acto sea inscribible–, pues los otros dos sí se cumplen. Por otro lado, y dado que ambas convenciones tienen contenido económico en cuanto se refieren a la delimitación física y jurídica de un bien inmueble, la escritura pública en la que se formalicen ambos actos, tanto la declaración de obra nueva como la modificación de la división horizontal, estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por ambos conceptos, por cumplir los cuatro requisitos exigidos por el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del ITPAJD.

En cuanto a la base imponible, hay que estar a lo dispuesto en el artículo 70 del Reglamento del ITPAJD y, por lo tanto, en la declaración de obra nueva el valor real de coste de la obra debe estar referido exclusivamente a la obra nueva que se declara, sin incluir en la misma el resto del edificio que no resulte afectado por la obra que se declara.

El mismo criterio debe aplicarse en el caso de la división horizontal, en cuya base imponible no deberá incluirse la parte del edificio que no se modifique, sin que tenga transcendencia alguna el hecho de que, a consecuencia de la declaración de obra nueva resulten alterados los coeficientes de participación de los distintos departamentos, pues ”la variación de las cuotas de participación de los elementos privativos del edificio no supone el devengo de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, al faltar el requisito de que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal es el valor real de coste de la obra nueva más el valor real del terreno, los cuales no son objeto de cambio o modificación alguna”. Así se ha manifestado ya la DGT con anterioridad en la consulta V2340-11, de 4 de octubre de 2011.

Respecto al sujeto pasivo, declara el artículo 29 del mismo Texto Refundido de la Ley del ITPAJD que tendrá tal condición “el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”. Luego, en una escritura de declaración de obra y de división horizontal, en la que no se produce transmisión alguna, será sujeto pasivo del impuesto la persona que inste o solicite el documento, es decir la comunidad de propietarios que pretende modificar la configuración física y jurídica de la misma en el Registro. Al no tener la comunidad de bienes personalidad jurídica serán sujetos pasivos cada uno de los miembros de la comunidad.

Por lo anterior, la DGT concluye que son dos las convenciones sujetas al impuesto: la modificación de la declaración de obra nueva y la modificación de la declaración de la división horizontal de la finca. Ambas convenciones están sujetas a la cuota variable del documento notarial de Actos Jurídicos Documentados por reunir los cuatro requisitos exigidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del ITPAJD.

La base imponible se determina por aplicación del artículo 70 del Reglamento del Impuesto, aunque solo deberá tenerse en cuenta el nuevo elemento que se añade, por lo que, en la declaración de obra nueva, la base imponible será el valor real de coste de la obra del edificio anejo que se añade, mientras que, en la división horizontal, deberá tenerse en cuenta, además del valor real de coste de dicho elemento, el valor del terreno correspondiente. Será sujeto pasivo la comunidad de propietarios. Al no tener la comunidad de propietarios personalidad jurídica serán sujetos pasivos cada uno de los miembros de la comunidad.
 

David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados

Real Estate, Fiscal