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nov-2024
A la hora de plantearse dedicar una vivienda al alquiler como vivienda de uso turístico hay dos ámbitos de regulaciones que han de tenerse en cuenta para comprobar si el proyecto es viable. En cuanto a las cuestiones de derecho privado, habrá que contar si el inmueble se encuentra en régimen de propiedad horizontal. Y en el segundo grupo, si ese proyecto es administrativamente viable o si está afectado por prohibiciones o condicionado por planeamiento.
La respuesta a la pregunta de si cabe que las Comunidades de Propietarios acuerden prohibir los pisos turísticos en su ámbito, al menos desde octubre, parece obvia y sin matices: La reciente STS de 3 de octubre de 2024 ha zanjado una cuestión de candente actualidad sobre un asunto de aún más trascendencia social y mediática que se ha venido discutiendo desde que la figura de la vivienda de uso turístico haya irrumpido en el panorama inmobiliario español, aceptando la posibilidad de prohibir por parte de las Juntas de las Comunidades de Propietarios, mediante acuerdo mayoritario de tres quintos, la explotación de viviendas (elementos privativos) en régimen de arrendamiento turístico.
Hasta ese momento, los operadores inmobiliarios y jurídicos venían manteniendo una animada polémica sobre si la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2019 operada a través del RDL 7/2019 podía suponer que dicha prohibición podía entenderse válida si se adoptaba por mayoría, o si hacía falta la unanimidad y, en todo caso, su inscripción del Registro de la Propiedad para su eficacia frente a terceros. Y como siempre, los intereses en juego han ido decantando las opiniones a un lado o al otro del argumento. Desde los propietarios de diversas viviendas partidarios de la unanimidad y no oponibilidad de acuerdos no inscritos hasta aquellos que, hartos de soportar el trajín y los desmanes de turistas desaprensivos, eran favorables a la mayoría y validez desde la aprobación del acuerdo, con intención de evitar dichas molestias.
La duda sobre esta cuestión venía dada por la redacción del artículo 17.12 LPH que se refiere a la posibilidad por parte de la Junta de Propietarios de limitar o condicionar el ejercicio de la actividad a la que se refiere el artículo 5 e) LAU y que no es otra que la actividad turística. Dicha redacción no dejaba claro si esta limitación podía ser completa, esto es, la prohibición del destino turístico de las viviendas que conforman la comunidad de propietarios. Y esto ya está aclarado definitivamente; la prohibición es posible con la mayoría a favor requerida. En todo caso, la propia norma específica que dichas prohibiciones no pueden realizarse con carácter retroactivo.
E, idealmente, si el acuerdo que veta dicho uso es inscrito en el Registro de la Propiedad, se hará oponible eficazmente frente a terceros (ulteriores adquirentes).
Los escollos desde el punto de vista de Derecho Público han venido de una triple vertiente con diferentes niveles de éxito en su aplicación práctica una vez convertidos en realidades normativas.
Una primera vía, que se ha intentado implementar con escaso éxito es la de establecer requisitos formales desde el punto de vista sectorial, tales como autorizaciones o licencias turísticas. Pero esta solución choca directamente con la Directiva de Servicios que vino a acabar con trabas burocráticas para el establecimiento de actividades económicas. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha venido defendiendo la libertad de establecer actividades económicas, aunque sí que admite para este tipo de normativa sectorial, el establecimiento de determinados requisitos o estándares de esta actividad, señaladamente los destinados a la protección de consumidores y usuarios, y naturalmente condicionar también el desarrollo de la actividad de vivienda turística al respeto del resto de legislación sectorial como puede ser la de vivienda, urbanística y de propiedad horizontal.
Una segunda vía ha intentado regular con intención de limitar el número de viviendas de uso turístico a través de ordenanzas municipales ad hoc, con la creación de la necesidad de nuevos títulos habilitantes específicos, pero con idénticos efectos que las tradicionales licencias y, por consiguiente, contrarios a la remoción de escollos para el establecimiento de actividades económicas, tal y como ha reflejado la jurisprudencia española y europea ante los intentos por esta vía de limitar las viviendas turísticas.
Por último, una vía que ha tenido más éxito y que ha recibido el beneplácito de los tribunales, con determinadas condiciones, es la limitación de las viviendas turísticas por la vía de la regulación urbanística. La idea básica sería equiparar la vivienda de uso turístico al equipamiento en los planes de ordenación urbana. Así, en Bilbao esta fórmula ha sido aplicada con la aprobación judicial, limitando este tipo de equipamientos por zonas de la ciudad. Y esta es la solución por la que recientemente se ha decantado el Ayuntamiento de Málaga, modificando su Plan General de Ordenación Urbana impidiendo el establecimiento de nuevas viviendas de uso turístico donde ya existen por encima de un determinado umbral. Y, a la vez, se imponen exigencias urbanísticas dirigidas a que estos “establecimientos” sean compatibles con la convivencia y, al mismo tiempo, intentar aumentar la disponibilidad de viviendas en alquiler de larga duración con la consiguiente bajada de los precios para los residentes habituales. También en este caso se presentan dudas sobre la posible retroactividad de las normas.
Por tanto, uniendo lo comentado de limitaciones de derecho privado con estas de tipo administrativo cabe concluir sin lugar a dudas que, el muy lucrativo negocio de las viviendas de uso turístico, se va a encontrar con barreras de entrada de todo tipo que va a hacer indispensable un nivel importante de diligencia debida antes de proceder a la adquisición de un inmueble para dedicarlo a esta actividad.
Será fundamental un estudio previo, tanto de los estatutos de la comunidad si el inmueble se radica en un edificio en régimen de propiedad horizontal, como un chequeo a fondo de la normativa urbanística y sectorial aplicable en todo caso y dependiendo de la situación geográfica y del mercado en ese momento.
Ignacio Ramos. Departamento de Real Estate
Larrauri & Martí Abogados
