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sep-2024
Nuestro Tribunal Supremo, en su reciente sentencia número 1065/2024 de 23 de julio, ha tenido la ocasión de pronunciarse acerca de si el retraso en el pago de una mensualidad de renta es motivo suficiente para que el arrendador pueda instar la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del inquilino y, en consecuencia, promover su lanzamiento.
El supuesto enjuiciado por nuestro Alto Tribunal versa sobre un contrato de arrendamiento suscrito por las partes en el año 1983 (y por tanto, al que le era de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964). El contrato se concertó por plazo indefinido y la renta mensual pactada fue de 50.000 pesetas, siendo que la misma ascendía a 904,82 € al mes en el momento de la interposición de la demanda que dio causa al procedimiento, debiendo de ser pagada dentro de los primeros cinco días de cada mes.
Además, el sistema de pago de la renta que habían establecido las partes durante la vida del contrato era que la parte arrendadora giraba un recibo a la cuenta designada por la arrendataria de la entidad CaixaBank, siendo dicha parte una persona de edad avanzada y que se encontraba jubilada.
Pues bien, con fecha 6 de julio de 2020, la parte arrendadora, siguiendo el método habitual, presentó al cobro el recibo correspondiente al mes de julio en la cuenta que había sido designada por la arrendataria. El día 14 de julio el recibo fue devuelto por carecer de fondos suficientes la cuenta para atender el pago sin que la inquilina fuera consciente de dicha circunstancia (apenas faltaban 10 euros en la cuenta para cubrir el importe de la mensualidad). Frente a dicho incumplimiento la arrendadora presentó, el día 30 de julio, demanda de juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas. Con fecha 3 de agosto de 2020, los familiares de la inquilina se percataron de la incidencia ocurrida con el recibo del mes de julio y procedieron a efectuar un ingreso en la cuenta de CaixaBank por importe de 1000 €, haciendo transferencia desde allí a la cuenta de la arrendadora y poniendo dicho extremo en conocimiento de la propietaria mediante burofax remitido el día 7 de agosto, en el que se solicitaba, además, que los recibos se giraran contra otra cuenta titularidad de la arrendataria y en la que esta percibía su pensión. Ningún impago ni retraso adicional se ha producido en relación con la renta derivada del citado contrato de arrendamiento.
A la vista de los antecedentes descritos, el juzgado de primera instancia desestimó la demanda presentada por la parte arrendadora al entender que no se había producido un incumplimiento del contrato sino un retraso en el cumplimiento de este siendo que dicha circunstancia no había producido ningún perjuicio al acreedor. Dicha sentencia fue recurrida ante la Audiencia Provincial, la cual revocó la de primera instancia al considerar que no nos encontrábamos ante un caso fortuito, sino que se había producido un verdadero incumplimiento contractual, de manera que el arrendador no debe soportar los retrasos cometidos en el abono de rentas por parte del inquilino. De este modo, el hecho de haber abonado la renta unos días después de haberse presentado la demanda, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia. En consecuencia, estimaba la demanda presentada y se acordaba el lanzamiento de la inquilina.
La parte arrendataria interpuso recurso de casación frente a dicha sentencia al considerar que se había producido una infracción del artículo 114.1 de la LAU de 1964 y de la doctrina jurisprudencial existente sobre el impago de renta, reiterando que no se había producido ningún incumplimiento contractual con entidad resolutoria.
Pues bien, el Tribunal Supremo (TS), a la vista de las circunstancias acaecidas, ha considerado, como ya lo hizo el juzgador de primera instancia, que no nos encontramos ante un incumplimiento que permita al arrendador poder instar a la resolución del contrato. El TS estima que el retraso en el pago que se produjo tuvo carácter excepcional, estando además propiciado por diferentes circunstancias, entre ellas, una falta de diligencia de la entidad CaixaBank, que rehusó realizar un descubierto de apenas 10 euros en la cuenta de la inquilina y que además no le informó de que el recibo había resultado devuelto.
De este modo, nuestro Alto Tribunal llega la conclusión de que, a los efectos de determinar el incumplimiento de la obligación de pago por parte del arrendatario, deberán ser contempladas las concretas circunstancias que concurren en cada supuesto, siendo que, desde dicha perspectiva, no podía apreciarse concurrente un incumplimiento resolutorio del contrato.
Así las cosas, para poder evaluar si un incumplimiento en el pago de la renta por parte del inquilino habilita al arrendador a solicitar la resolución del contrato - y por ende a promover el lanzamiento del inquilino-, deberemos atender a los hitos que se han ido desarrollando durante el devenir del propio contrato, de modo que, tras esta sentencia, parece poco probable que un tribunal pueda acordar la resolución contractual por el mero retraso puntual de una única mensualidad de renta (circunstancia diferente a si el retraso se produce de manera reiterada por parte del inquilino).
Rafael Martín Barroso
Departamento Procesal de Larrauri & Martí Abogados
