En una reciente Consulta, la V2658-24, de 27 de diciembre de 2024, la Dirección General de Tributos (DGT) ha respondido a la cuestión planteada por un contribuyente, de 88 años de edad, que manifiesta su intención de donar su vivienda habitual a su hija. En dicha vivienda ha residido durante 44 años y en los ejercicios 2021, 2022 y 2023 ha cedido en arrendamiento algunas de las habitaciones a través de la plataforma Airbnb.

A estos efectos, se cuestiona si dicho arrendamiento tiene alguna incidencia en la posible aplicación a la ganancia patrimonial obtenida de la exención en el IRPF por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años. 

La DGT le responde indicando que, a los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

La vivienda habitual se configura, por tanto, desde una perspectiva temporal que exige una residencia continuada durante, al menos, tres años. Esta residencia continuada supone una utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, circunstancias que no se ven alteradas por las ausencias temporales.

Todo inmueble que haya adquirido la consideración de vivienda habitual del contribuyente por cumplir los requisitos reglamentarios anteriormente mencionados, la mantendrá en tanto continúe constituyendo su residencia habitual a título de propietario, perdiendo tal condición desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los dos requisitos, residencia habitual y pleno dominio, respecto de este.

Conforme lo expuesto, y al tener parte de la vivienda arrendada desde hace dos años, la DGT señala que, si el consultante donase la vivienda estando vigente el contrato de arrendamiento o una vez finalizado el mismo, antes de que transcurriesen tres años desde esta fecha, no podrá aplicar la exención prevista en la letra b) del artículo 33.4 de la LIRPF a la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la parte de la vivienda que hubiera tenido arrendada.

Por ello, concluye que, sobre la parte de la vivienda que hubiera utilizado de forma privada, incluyendo las zonas comunes, podrá aplicar la citada exención a la ganancia patrimonial, que, en su caso, se hubiera derivado de la donación, que proporcionalmente corresponda a esta parte de la vivienda, al haber residido de forma continuada en la misma más de tres años.

Aunque esta consulta se circunscribe a la aplicación de la exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años, entiendo que este mismo criterio es aplicable a la exención por reinversión en vivienda habitual, en caso de que parte de ella haya estado arrendada en los años anteriores a su transmisión.

David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados

Fiscal