En una reciente consulta, la V1653-22, de 8 de julio de 2022, la Dirección General de Tributos (DGT) responde a la cuestión planteada por un contribuyente, mayor de 65 años.

El consultante, mayor de 65 años, suscribió un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre una vivienda. Actualmente, al haber sido ejercitada dicha opción de compra ha transmitido la referida vivienda y se cuestiona si puede aplicar la exención por transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años.

En primer lugar, y para responder a la cuestión, la DGT indica que la transmisión de la vivienda generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial puesta de manifiesto en la transmisión de la vivienda conforme al artículo 33 de la Ley del IRPF, estableciendo, no obstante en su apartado 4.b) que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”.

Por lo anterior, la DGT estima que lo importante es determinar si esa vivienda tiene o no el concepto de vivienda habitual en el momento de su transmisión, y, dado que ha estado arrendada, y a los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

No obstante, también la DGT puntualiza que, por el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, a efectos del plazo previsto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF computado desde que la vivienda dejó de ser habitual hasta que se vende, se ha paralizado el cómputo de dicho plazo desde el 14 de marzo de 2020, fecha de entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, hasta el 30 de mayo de 2020.

Por lo anterior, la DGT concluye que, si la transmisión de la vivienda (por el ejercicio de la opción de compra) se realiza dentro del plazo de los dos años (teniendo en cuenta la paralización en el cómputo de dicho plazo señalada anteriormente) desde que el consultante dejó de residir en la misma, se cumpliría el requisito expuesto de que la vivienda “hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión” y, por lo tanto, podrá aplicar la exención a la ganancia patrimonial obtenida conforme al artículo 33.4. b) de la Ley del IRPF. En caso contrario, es decir, en caso de que dejase de residir en dicha vivienda, y la venta de esta se realizara transcurrido el plazo anteriormente señalado desde que dejó de residir en ella, no tendrá la consideración de vivienda habitual de acuerdo con el apartado 3 del artículo 41 bis del RIRPF, por lo que no podrá aplicar la referida exención.

David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados

Fiscal