Hace tan solo unos días un cliente nos planteó una consulta relacionada con la posibilidad de instalar un aparato de aire acondicionado en una vivienda que acababa de comprar. El caso era que, según constaba en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios Inscritos, estaba permitido llevar a cabo dicha instalación en la fachada del edificio sin que ni siquiera fuera necesario recabar el previo consentimiento de la Comunidad. No obstante, al parecer, y según le transmitió el administrador de la finca, aquella previsión estatutaria había sido modificada posteriormente por un Acuerdo unánime adoptado por la Junta de Propietarios que, sin embargo, no había accedido al Registro de la Propiedad al momento en el que nuestro cliente había comprado la vivienda y decidido instalar el sistema de aire acondicionado.

La solución de este caso es sencilla y viene resuelto directamente por el art. 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, cuando en el inciso final del tercer párrafo dice que “….., formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”. Es decir, para que las normas recogidas en los Estatutos y sus posteriores modificaciones puedan obligar a terceros adquirentes de las viviendas sitas en dicha comunidad, los mismos deberán presentarse para su inscripción ante el Registro de la Propiedad. En caso contrario, tal y como señala el precepto transcrito, esa normativa interna no podrá perjudicarles. Y es así como se viene interpretando por nuestros tribunales desde antaño, siendo ejemplo de ello la reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 13 de marzo de 2018, cuando dice que:

“En este sentido, la STS de 26 de marzo de 2008 dice que "la condición de "tercero" en la Propiedad Horizontal sólo importa a quienes sean propietarios en el futuro y queden afectados por el Título, lo que conduce a la hermenéutica del artículo 5 de la Ley en el sentido de que ningún nuevo titular, por adquisición de vivienda, local, garaje, etc., por cualquiera de los medios previstos en Derecho, puede ser obligado por acuerdos o formas de actuación comunitaria diferentes a lo que conste en el Título Constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad". Efectivamente, como dijimos en la SAP de Madrid, Sección 21ª, de 29 de enero de 2013 (ROJ: SAP M 3593/2013 -ECLI:ES:APM:2013:3593) no cabe duda que los adquirentes por compra de los pisos o locales de una casa en régimen de propiedad horizontal son, en el momento de la adquisición, terceros, a los efectos del párrafo tercero y penúltimo "in fine" del  artículo 5   de la Ley de Propiedad Horizontal . Ello no debería ofrecer la más mínima duda.

Pues bien, en el caso de autos la condición de tercero de la entidad demandada ni siquiera se ha cuestionado en el escrito de demanda, no siendo objeto de controversia que la citada demandada adquirió el inmueble litigioso el 17 de junio de 2014 -documento nº 2 acompañado al propio escrito de demanda-, no habiéndose acreditado que en el momento de la adquisición el comprador hubiera sido informado de la existencia de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, por lo que en modo alguno pueden perjudicarle.”

Atendiendo a lo que aquí se expone desde Larrauri&Martí Abogados hacemos dos recomendaciones: la primera, dirigida a los futuros compradores de una vivienda o local, para que antes de firmar ningún contrato de compraventa soliciten los Estatutos de la Comunidad Inscritos en el Registro de la Propiedad pues en los mismos pueden existir prohibiciones de uso o actividad que les pueden perjudicar. A modo de ejemplo debemos resaltar el hecho de que, en los últimos años, un mayor número de Comunidades de Propietarios están prohibiendo por Estatutos el uso turístico de las viviendas sitas dentro de la misma; la segunda, dirigida a las Comunidades de Propietarios, para que inscriban los Estatutos y sus modificaciones posteriores en el Registro, pues sólo así podrán obligar a los futuros propietarios que adquieran las viviendas o locales.

Beatriz López

Abogada

Civil