¿Quién es el culpable de esta subida? ¿los malvados especuladores esto es, caseros, fondos de inversión inmobiliaria (fondos buitre, para entendernos) y grandes tenedores de vivienda? En mi modesta opinión, no.

Acababamos diciendo en el artículo anterior que para mí hay cuatro grandes culpables por el lado de la demanda de que el alquiler haya subido tanto en los últimos años y son cuatro por orden de importancia: el Banco Central Europeo, los Ayuntamientos, el Gobierno de la nación y la precarización laboral y salarial.

Retrocedamos al momento en que, ante la magnitud de la crisis económica se produjo el famoso “whatever it takes” (lo que sea necesario) del presidente del Banco Central Europeo, Mario Draghi, en respuesta a la pregunta de que estaba dispuesto a hacer para poner freno a la crisis del euro y de deuda pública que estaban sufriendo varios países de Europa, siendo España uno de los principales por el peso relativo de su Economía en el conjunto de la Zona Euro.

Esta mera declaración de intenciones tuvo como inmediata consecuencia un descenso de la prima de riesgo de España y de otros países en igual situación de peligro, siendo acompañada de una política de reducción paulatina de los tipos de interés por el Banco Central Europeo (BCE) para fomentar el crédito y la actividad económica, llegando a su máxima expresión en la actualidad con tipos de interés negativos y sin vistas a que vuelvan al terreno positivo a medio plazo.

Esta reducción de la prima de riesgo por el respaldo incondicional del BCE, unida a una reducción generalizada de los tipos de interés ha llevado, por primera vez en la historia de nuestro país, a que el Gobierno pueda financiar sus déficits públicos con emisión de deuda pública prácticamente con coste cero.

Los bajos tipos de interés han tenido el efecto (deseado o no) de que inversores (internacionales y nacionales, grandes y pequeños) buscaran una forma de sacar rendimiento a sus inversiones o ahorros en un entorno en que la deuda pública y los depósitos bancarios (inversiones tradicionales conservadoras sin riesgo) ofrecen rendimientos prácticamente nulos o, incluso, negativos, y estos lo encontraron en un sector inmobiliario en auge que conjugaba dos importantes factores: el conservar una rentabilidad atractiva, a la vez que, debido a los bajos de interés, se podían adquirir inmuebles con un coste financiero muy bajo presionando al alza sobre los precios de las viviendas.

Asimismo, la recuperación económica con la disminución del desempleo trajo un aumento de la población dispuesta a comprar vivienda y que se vio favorecida por la posibilidad de adquirir esta con el Euribor en negativo por primera vez en su historia, lo cual también tuvo su efecto en un mayor precio de la vivienda.

Por tanto, la bajada de los tipos de interés ha tenido un efecto indudable tanto sobre la demanda de vivienda por gente en busca de su vivienda habitual como a la hora de dirigir el interés inversor hacia el sector inmobiliario, incrementando los precios.

En segundo lugar, los Ayuntamientos, por avaricia, para poder efectuar obras o actuaciones que redunden en una mejora de sus opciones de reelección, o por la necesidad de complementar sus ingresos, provenientes en su mayor parte de tributos y tasas municipales, han encontrado un complemento recurrente en sus ingresos en el racionamiento y especulación del principal activo que poseen: el suelo urbanizable.

En efecto, durante toda la burbuja inmobiliaria anterior, los ayuntamientos encontraron un filón inagotable en los fondos obtenidos por la venta de suelo urbanizable, racionando su venta a fin de obtener el mayor precio por el mismo, a la vez que, mediante los planes urbanísticos, controlaban la superficie de suelo urbanizable disponible y, asimismo, se recalificaron de forma un tanto arbitraria terrenos rústicos como urbanizables en zonas donde no había demanda a fin de aumentar su valor catastral y, por ende, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y la plusvalía municipal en caso de que los mismos se transmitieran, por servir dicho valor catastral de base para el cálculo a pagar de ambos impuestos. Estas recalificaciones arbitrarias han sido, con posterioridad, anuladas sistemáticamente por los Tribunales.

Asimismo, los sucesivos gobiernos que se han sucedido desde que estalló la crisis han realizado una serie de políticas fiscales que han aumentado el precio de los inmuebles: En primer lugar, se eliminó la bonificación que existía antes para los alquileres de menores de 30 años, lo cual implicó que los arrendadores tuvieran que subir los alquileres a este colectivo para poder mantener su nivel de rentabilidad anterior. En segundo lugar, los catastrazos que se han aprobado por los sucesivos gobiernos con efectos inmediatos en el IBI y la plusvalía municipal, unidos a otros aumentos de otros Impuestos autonómicos que gravan la adquisición de los inmuebles han encarecido su adquisición, provocando que los inversores hayan tenido que exigir mayores alquileres para poder mantener la rentabilidad de su inversión en los mismos niveles anteriores a las subidas fiscales. Finalmente, la legislación fiscal ha otorgado importantes ventajas fiscales a las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis) que han visto en el mercado del alquiler una rentabilidad atractiva para sus socios nacionales e internacionales, lo cual también ha favorecido el incremento del precio de los alquileres al presionar estas al alza sobre el precio de los inmuebles.

Finalmente, como último factor, aunque la recuperación económica favoreció el descenso de la tasa desempleo, la precarización laboral y salarial de muchos trabajadores que se incorporaban al mercado laboral hizo que, para poder independizarse, tuvieran que recurrir necesariamente al alquiler al no cumplir los requisitos exigidos por las entidades financieras para poder hipotecarse y adquirir una vivienda en propiedad, lo cual también en muchas zonas con un reducido stock de viviendas en alquiler, ha presionado al alza los precios de este.

Por su parte, y por el lado de la oferta, en primer lugar y por ser el factor más importante, desde que estalló la crisis se ha producido un descenso en la construcción y puesta en el mercado de vivienda de protección pública que, en las grandes ciudades, ha tenido un efecto indudable en el incremento de precio de compra y alquiler de la vivienda libre al ser el stock de vivienda disponible en alquiler insuficiente para la demanda existente.

En segundo lugar, las últimas modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos, al únicamente introducir medidas en beneficio de los inquilinos, como puede ser la prorroga obligatoria de los contratos de arrendamiento o la limitación de garantías que puede solicitar los arrendadores, no hace sino propiciar al alza el precio de los alquileres para compensar a los propietarios de inmuebles del mayor riesgo e incertidumbre que estas medidas le suponen.

Asimismo, los largos procedimientos para desahuciar a un inquilino moroso y la prohibición de los desalojos sin alternativa habitacional convierten al casero en una especie de ONG involuntaria que tiene que aguantar estoicamente un largo e incierto procedimiento para recuperar la posesión de su inmueble, no digamos ya  las cantidades no cobradas.

En tercer lugar, y aunque sus efectos no han sido muy relevantes en términos generales pero sí en las grandes ciudades, debemos señalar por un lado, a los fondos de inversión que al adquirir de Administraciones Públicas grandes paquetes de vivienda pública protegida, también han tenido un efecto localizado en ciertas zonas (por ejemplo, Madrid) al aumentar de forma significativa los alquileres de los que gozaban los inquilinos de las viviendas adquiridas que eran previamente muy reducidos y por debajo de mercado; y, por otro, a la irrupción de las viviendas de alquiler turístico que han irrumpido con fuerza, aunque su efecto, globalmente, es reducido y solamente puede ser un factor a tener en cuenta en zonas ya de por si con un mercado de alquiler muy tensionado como puede ser Madrid o Barcelona.

¿qué soluciones proponen los políticos? continuará.

 

David Álvarez. Economista

Larrauri & Martí Abogados

Civil