¿qué soluciones proponen los políticos?

A este respecto, las soluciones que se propugnan desde varias formaciones políticas y diversas asociaciones van desde limitar por Ley el precio del alquiler de las viviendas en las zonas donde hayan aumentado de forma significativa en los últimos años, hasta gravar impositivamente las viviendas vacías en el IBI, el IRPF y el IS que no se alquilen (o incluso expropiarlas sin más) y dar ayudas al alquiler, en otros casos.

Todas estas medidas que son muy bien percibidas por la opinión pública no arreglan nada y solamente van a perjudicar a todos aquellos que dicen buscar beneficiar.

La limitación por Ley del precio del alquiler ya se ha demostrado en muchos países que no funciona porque tiene las siguientes y obvias consecuencias: 1) La reducción de la oferta de pisos en alquiler en las zonas con precios limitados para destinarlos a la venta u a otros usos diferentes del arrendamiento con lo que se trasladará parte de la demanda a otras zonas no limitadas que verán incrementados sus alquileres, 2) La falta de incentivos de los propietarios para hacer reformas o tareas de mantenimiento de los pisos alquilados por los propietarios con el consiguiente deterioro urbano de estas zonas como se ha visto con los edificios y viviendas de renta antigua y 3) La instauración de un auténtico proceso de selección de inquilinos en favor del más solvente, cuando no se le seleccione en base  a otros criterios mucho más discrecionales, lo cual, todo ello, va a perjudicar precisamente a aquellos que se buscaba favorecer. Solamente tenemos que ver los desastrosos resultados que han tenido los controles de precios en cualquier sector para la economía en general y para el sector afectado en particular.

Por otro lado, el hecho de gravar fiscalmente los inmuebles vacíos, a través del recibo del IBI, del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades, que, siempre es del gusto de las Administraciones dispuestas a subir los impuestos (y más como en este caso que no les supondría un coste político significativo), no tendría ningún efecto significativo puesto que, precisamente, en las zonas donde más ha subido el alquiler son aquellas en que no existe vivienda vacía ya que todo el mercado absorbe en poco tiempo toda la vivienda en venta y alquiler que se oferta y, de hecho y con respecto a las demonizadas viviendas de uso turístico, ya existe un peor tratamiento fiscal del rendimiento obtenido por estas en el IRPF sin que ello haya tenido efecto alguno, ya que no tienen derecho a la reducción del 60% del rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles) del alquiler obtenido que sí tienen los alquileres de vivienda habitual y, asimismo, tienen que imputar una renta inmobiliaria por los días en que los inmuebles no estén alquilados.

Finalmente, tenemos, por ejemplo, el caso de Madrid que va a dar unas ayudas directas al alquiler para poder paliar el esfuerzo económico a afrontar para pagar la renta por parte de inquilinos que cumplan una serie de requisitos. Esto, como las deducciones en el IRPF por alquiler de la vivienda habitual por inquilinos, es una ayuda indirecta que acabará en los bolsillos de los caseros puesto que, si estos saben que un inquilino se va a poder deducir el 20% de lo que le pague, son conscientes también de que ahora ciertos colectivos de inquilinos van a poder pagar unos alquileres superiores a los que venían pagando y, por tanto, subirán los alquileres en una cuantía igual al de dichas ayudas o deducciones. Esto lo he sufrido personalmente cuando vivía de alquiler, puesto que muchos anuncios de alquiler en Madrid anunciaban el precio de estos ya descontando, a fin de hacerlos más atractivos, la deducción que se podían dar los inquilinos, si se cumplían unos requisitos que en el mismo anuncio se especificaban.

En mi opinión, la solución empieza por analizar por qué en otros países europeos la vivienda en alquiler exige proporcionalmente a su renta un menor esfuerzo a sus ciudadanos que en el caso español, y es debido principalmente a que, al contrario que aquí, el parque de viviendas en alquiler de titularidad pública es muy superior respecto al total de viviendas en alquiler, con lo que, en definitiva, se vela por que exista una oferta pública de viviendas en alquiler asequible significativa que frena la escalada de los alquileres de vivienda libre al competir directamente con estos.

Esto no va a solucionar el problema en el centro de las ciudades puesto que las posibilidades de que se construya vivienda social allí son escasas y, en cualquier caso, insuficientes, pero sí que impedirá que se llegue a unos precios absurdos al trasladarse parte de la demanda a zonas periféricas con alquileres públicos asequibles con lo que, indirectamente, contribuirá a desinflar la burbuja.

Por otro lado, gravar fiscalmente en el IRPF las viviendas alquiladas que superen unos índices de referencia me parece, además de ineficaz, muy injusto puesto que, ignorando la rentabilidad particular de cada vivienda alquilada (que puede variar mucho en función del coste de adquisición del propietario o de las reformas que deba atender, etc..), podemos hacer que los propietarios se vean en la disyuntiva de ser obligados a alquilar perdiendo dinero o vender sus viviendas con lo que también bajaría la oferta de vivienda en alquiler.

Finalmente, y como uno de los problemas más graves, volver a insistir en la inseguridad jurídica, impotencia e indefensión que sufren muchos caseros en España que, no solo son demonizados por la opinión pública, sino que ven como las sucesivas reformas legales no hacen sino proteger más a los inquilinos morosos, obligándolos en muchos casos a esperar más de un año para poder recuperar la posesión de su propiedad en unos juzgados colapsados, incurriendo, además, en cuantiosos costes procesales y honorarios. A este respecto, se intentó mediante una reforma legal agilizar los desahucios por impago, pero, si no se dota a los juzgados de medios adicionales para poder agilizar los procedimientos, la Ley queda en papel mojado.

En consecuencia, y a modo de conclusión, podemos decir que las únicas soluciones que son viables para reducir los alquileres en las zonas más tensionadas actualmente son aumentar la oferta de viviendas en alquiler mediante una alternativa de vivienda pública en alquiler que desplace parte de la demanda actual sobre las mismas, y arrebatar las competencias urbanísticas a los municipios que han sido históricamente fuente de tanta corrupción, injusticia e incompetencia en favor de entes autonómicos o, incluso de carácter nacional, que velen, por fin, por el interés general y no por los intereses locales, mucho más susceptibles de ser corrompidos e influenciados por otros factores, como se ha demostrado de manera sobrada.

Finalmente, se han de dotar a los juzgados de los medios humanos y materiales necesarios para que los propietarios puedan recuperar en un plazo razonable sus viviendas en caso de impago, consiguiendo así, por un lado, que más propietarios se animen a poner sus viviendas en alquiler al tener una mayor seguridad de que van a obtener una rentabilidad y no problemas y, por otro, para que los propietarios, al alquilar, no incrementen los alquileres en una prima de riesgo adicional destinada a cubrir posibles impagos, procedimientos y desperfectos, siendo esta prima real y cuya existencia es fácilmente verificable y cuantificable viendo cuánto cobran varias empresas privadas y aseguradoras en porcentaje de los alquileres a percibir por garantizar al propietario el cobro de las rentas impagadas y llevar los procedimientos de desahucio en caso de impago a término, pudiendo alcanzar hasta un 10% del alquiler anual.

David Álvarez. Economista.

Larrauri & Martí Abogados

Civil