Con fecha 25 de mayo de 2023, se ha publicado en el BOE la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Esta Ley incluye en sus disposiciones finales segunda y tercera, medidas de carácter fiscal, que afectan respectivamente al impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y al impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

 

MEDIDAS EN EL IRPF

Cambios en las reducciones de los rendimientos del capital inmobiliario derivadas del arrendamiento de viviendas habituales (art. 23. 2 de la Ley del IRPF)

Con efectos desde el 1 de enero de 2024, la disposición final segunda de la Ley 12/2023 modifica la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas al objeto de incluir una serie de incentivos fiscales que serán aplicables a los contratos de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda celebrados a partir del 26 de mayo de 2023.

En concreto, se establece que el rendimiento neto positivo se reducirá en los siguientes porcentajes:

•    En un 90%, cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, siempre y cuando la renta de este se hubiera rebajado en más de un 5% con respecto a la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

•    En un 70%, si se produce alguna de las siguientes circunstancias:

1.    Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que esta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. En caso de que existan varios arrendatarios en una misma vivienda, esta reducción se aplicará de forma proporcional sobre la parte del rendimiento neto que corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos anteriores.
2.    Si el arrendatario es una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
•    En un 60%, si la vivienda arrendada hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación siempre que ésta hubiera finalizado durante los 2 años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
•    En 50%, en cualquier otro caso, lo cual supone una reducción del 10% respecto a la reducción ahora existente del 60% con carácter general.

Parta poder beneficiarse de las reducciones incrementadas anteriores, Los requisitos se tendrán que cumplir en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento y la reducción será aplicable siempre y cuando se sigan cumpliendo los mismos.

Estas reducciones solamente se aplicarán a los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados e incluidos por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.

Por lo anterior, ninguna de las reducciones anteriores será aplicable con respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que sean objeto de regularización por la Administración, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento.  

Asimismo, tampoco será aplicable ninguna reducción a los contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, esto es, que, si el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior

Finalmente, se estable un régimen transitorio mediante la introducción en la Ley del IRPF de una disposición transitoria, la trigésima octava, para establecer que los contratos que se hayan celebrado con anterioridad al 26 de mayo de 2023 podrán seguir aplicando la reducción del 60% en los términos actuales. 

 

MEDIDAS EN EL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI)

En la nueva Ley, se define el concepto de lo que se considerará un inmueble desocupado y cómo se modularán los recargos en el IBI que serán aplicable a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente

Por ello, la disposición final tercera de la Ley por el derecho a la vivienda, modifica el artículo 74.4 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, estableciéndose la siguiente definición de inmueble desocupado con carácter permanente “aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal, y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial”.

Con respecto a los inmuebles que cumplan la anterior definición para ser considerados desocupados con carácter permanente, se introduce la posibilidad de incrementar el recargo actual del 50% de la cuota líquida del IBI. A estos efectos, dicho recargo podrá ser hasta el 100 %, siempre y cuando el periodo de desocupación sea superior a 3 años, pudiendo modularse el recargo en función del periodo de tiempo de desocupación. Potestativamente, los ayuntamientos podrán incrementar este recargo hasta en otro 50% adicional en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal. Por tanto, el recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI podrá alcanzar el 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas que tenga el mismo titular en el término municipal.

Se excluirá de estos recargos a los inmuebles que estén desocupados temporalmente por las siguientes causas justificadas de desocupación temporal:

- Traslado temporal por razones laborales o de formación.
- Cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social.
- Inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada,
- Inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva.
- Vivienda que esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de esta.
- Inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de seis meses en esta situación.

 

David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados

Fiscal