El pasado día 26 de mayo de 2023 entró en vigor la Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (también conocida como Ley de Vivienda). Esta normativa va a suponer cambios respecto a la regulación existente, y la presente nota informativa tiene la finalidad de poner de relieve los aspectos más relevantes.

La nueva Ley de vivienda introduce un novedoso concepto sobre el que hace descansar buena parte de su regulación: La “zona de mercado residencial tensionado”. Como tal entendemos aquel ámbito territorial en el que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, todo ello teniendo en cuenta las diferentes necesidades territoriales.

Serán las Comunidades Autónomas las que, de forma motivada, cuando se cumplan determinadas condiciones en un área específica, y siguiendo un procedimiento preestablecido en la Ley, procedan a declarar la existencia de una zona de mercado tensionado (en adelante, ZMT). La Administración competente podrá rebajar el número de viviendas necesarias para considerar a un propietario como gran tenedor en zonas de mercado tensionado (pudiendo ser considerado como gran tenedor aquel titular de 5 inmuebles de uso residencial en ZMT).

Por otro lado, la ley modifica el concepto de “gran tenedor”, pasando a ser aquella persona física o jurídica que sea titular de más 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500m2 de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros). Dicho concepto podrá ser matizado por las Comunidades Autónomas en determinados supuestos (por ser estas las que tienen atribuidas las competencias de vivienda).

¿Qué hay que tener en cuenta para aquellos nuevos contratos que se celebren con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de vivienda?

- Actualización de la renta: Se desvincula la actualización de la renta del IPC. La ley prevé la elaboración anual, por parte del Instituto Nacional de Estadística (INE), de un índice específico a tomar como referencia en materia de alquileres de vivienda. Y, mientras se articule dicho nuevo índice, que deberá estar disponible en 2025, se establecen dos valores fijos de actualización máxima para los años 2023 (2%) y 2024 (3%).

- Elevación de la renta entre un contrato y otro: La Ley de vivienda limita la capacidad de incrementar libremente el precio a pagar por el inquilino en concepto de renta,  entre un contrato y el siguiente, si la vivienda se encuentra en una ZMT: En concreto, la renta pactada al inicio del nuevo contrato sólo podrá actualizarse, respeto de la anterior, con la cláusula de actualización anual de la renta que se recoja en el contrato previo, y, adicionalmente, podrá incrementarse en hasta otro 10% en el caso de haberse realizado rehabilitaciones o mejoras de la vivienda entre ambos contratos. 

Además, si el arrendador tiene la condición de gran tenedor, dicha renta no podrá exceder en ningún caso el precio de referencia derivado del índice específico que se va a crear a tal fin.

- Coste del agente o intermediario Inmobiliario y formalización del contrato: Será el arrendador el que asuma los costes de la inmobiliaria y de la formalización del contrato de arrendamiento.

- Prórroga del contrato: Se establece la posibilidad para el arrendatario de solicitar una prórroga excepcional de un año (o tres si el inmueble está sito en ZMT) a la finalización del contrato -o de sus prórrogas- si se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, que deberá acreditar mediante informe o certificado emitido por los servicios sociales municipales o autonómicos. El arrendador, si es un gran tenedor, deberá aceptar obligatoriamente dicha petición.

- Incentivos fiscales: Se introducen una serie de beneficios fiscales que serán aplicables a los arrendadores de inmuebles destinados a vivienda en contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, y que pueden llegar a suponer una reducción del rendimiento neto positivo de hasta un 90%, dependiendo del importe de la renta, edad del inquilino, o las actuaciones de rehabilitación del inmueble, entre otros. 

No obstante lo anterior, los contratos celebrados con antelación a la entrada en vigor de esta ley, seguirán rigiéndose por el régimen jurídico que les era de aplicación, a excepción de la actualización de la renta. Dicha actualización se efectuará conforme ha sido ya detallado.

Desde un punto de vista inmobiliario, se incrementa el porcentaje de reserva de suelo destinado a vivienda protegida en las actuaciones de transformación urbanística. En particular, aumenta del 30 al 40 por ciento en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización, y del 10 al 20 por ciento en el caso de suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización. 

Además, la nueva Ley ha llevado a cabo importantes novedades en relación con los procedimientos de desahucio. A partir de ahora, el arrendador deberá especificar en la demanda que presente (i) si el inmueble constituye la vivienda habitual de la persona que la ocupe y, (ii) si el propietario de la vivienda tiene o no la condición de gran tenedor (en el primero de los supuestos deberá, además, acreditar mediante documento emitido por los servicios sociales, si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica).

Y estas son, en definitiva, las principales novedades que lleva a cabo la nueva Ley de vivienda, si bien es cierto que, al tener las Comunidades Autónomas la competencia para llevar a cabo el desarrollo de la Ley y para proceder a declarar las ZMT, es posible que la aplicación práctica de los términos establecidos en el texto legislativo, tarde en producirse.

Luis Miguel Hernández. Director del Área Procesal

Larrauri & Martí Abogados

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