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mar-2020
La aparición de la epidemia del coronavirus afecta a prácticamente todos los sectores de la vida económica y social de este país (y del mundo), pero hay un asunto que es de especial sensibilidad por afectar a un bien de primera necesidad: la vivienda. Y tampoco hay que olvidar a las empresas pequeñas y medianas, que en España suponen la gran mayoría de las existentes, que se ven forzados a cesar la actividad y perder sus ingresos que emplean, entre otras cosas, para satisfacer las mensualidades por el alquiler del local de negocio.
Por lo que respecta a la vivienda adquirida mediante préstamos con garantía hipotecaria, el Decreto Ley 8/2020 de 17 de marzo en su artículo 7 y siguientes se ocupa de establecer una moratoria en el pago de las cuotas para aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad tales como aquellas que se encuentran en situación de desempleo o empresarios y autónomos que hayan visto reducida su facturación en forma drástica por la emergencia sanitaria. Llama la atención, no obstante, que nada se haya previsto en relación con los contratos de arrendamiento, tanto de local de negocio como de vivienda habitual. Quizás se deba a alguna regulación que aparezca a posteriori, o quizás tenga algo que ver los intereses contrapuestos entre partes que pudieran encontrarse en iguales circunstancias de vulnerabilidad.
En todo caso, y a falta de una regulación detallada, será preciso dar respuesta a un problema tan acuciante echando mano a conceptos que recogen principios generales del Derecho, tales como que los contratos han de ser cumplidos en sus términos (pacta sunt servanda) a lo que se opone otro como que, ante un cambio de circunstancias imprevisto que suponga un desequilibrio contractual para una de las partes, la obligación de cumplimiento de la prestación a todo trances supondría algo injusto. Existen algunos ejemplos de suspensión contractual o reducción de rentas en la legislación existente, como por ejemplo la Ley de Arrendamientos Urbanos o el Código Civil, pero estas normas se refieren a casos de obligación de llevar a cabo obras que afecten al inmueble arrendado, o a pérdida de cosechas por sucesos de fuerza mayor en predios rústicos. Como se ve, la regulación es escasa y fragmentaria.
¿Qué solución cabe ofrecer a arrendadores a los que la pérdida de las rentas por alquiler supondría un duro golpe económico? ¿Y al arrendatario que se encuentra sin ingresos por su situación de desempleo o de cierre empresarial o profesional? Parece claro que los primeros mantendrán que el contrato debe ser ejecutado en sus estrictos términos, más incluso si se piensa que el arrendatario no va a dejar de disfrutar la vivienda o de tener almacenados los equipos y mercancías en local, mientras que los arrendatarios defenderán la no obligatoriedad del pago de la renta por estar afectados por un cierre obligatorio del negocio por mandato legal (p. ej. un restaurante que, en virtud del RD 436/2020, ha tenido que cesar su actividad), dejando de percibir de esta manera sus ingresos habituales.
En definitiva, teniendo en cuenta la amplia casuística que puede darse en función de las circunstancias particulares de cada caso, lo aconsejable en este como en la mayoría de los casos sería intentar llegar a una solución amigable y negociada, quizás fruto del sometimiento a una mediación que ponga de acuerdo a las partes para permitir que el contrato continúe adaptándose a las circunstancias actuales mientras estas duren. Esta solución será aún más conveniente si se tiene en cuenta el parón de los Tribunales, y el tiempo que se tardaría en desahuciar a un arrendatario que deba rentas, si es que finalmente se consigue.
Y todo esto sin contar las demás relaciones existentes fuera de la estricta relación de arrendamiento. Si se piensa en aquellos contratos garantizados personal o realmente, seguros de pagos de rentas, etcétera, la situación pasa a complicarse de manera exponencial.
Larrauri & Martí Abogados
