Todos los días surgen problemas cotidianos que ni siquiera esperamos tener que afrontar a nivel legal. Uno de ellos puede ser el fallecimiento de tu arrendatario. Por eso, en este post vamos a analizar y explicar cómo funciona.

El artículo 16.3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), dispone que “El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse (…).”

Comencemos por el principio, definiendo qué es la “subrogación” en los términos que nos ocupa. La subrogación del contrato de alquiler hace referencia a que un nuevo arrendatario ocupe el puesto del anterior por determinadas razones como, por ejemplo, el fallecimiento, en cuyo caso, su cónyuge, podría pasar a ocupar esta posición sin que el dueño haya dado su consentimiento.

¿Cómo se traduce esto, en definitiva?  Que la posibilidad de que el contrato de arrendamiento de vivienda siga subsistiendo, queda regulada a pesar de producirse el fallecimiento del arrendatario, siempre y cuando se den los requisitos exigidos por la Ley, de lo contrario, quedará extinguido.

Para analizar esta situación tomaremos de referencia la Sentencia núm. 475/2018 de 20 de julio de 2018, del Tribunal Supremo, que plantea una cuestión jurídica de gran importancia y destaca la posibilidad de que, en un arrendamiento anterior a la entrada en vigor de la vigente Ley, el arrendador pueda oponerse a la subrogación cuando tiene conocimiento del fallecimiento de la arrendataria y de la voluntad de su cónyuge de subrogarse.

En el caso que nos ocupa, la cuestión se resolvió por el Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial de Tenerife en sentidos opuestos: el Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda atendiendo al incumplimiento de los requisitos formales exigidos por la Disposición transitoria segunda de la LAU de 1994, estableciendo que no podría producir los mismos efectos que si no se hubiera efectuado comunicación alguna, cuando la arrendadora aceptó la subrogación, ya que se vulneraría la doctrina de los actos propios. Por otro lado, la Sentencia de la Audiencia Provincial, en sede de apelación, revocó la sentencia apelada y declaró la resolución del contrato al no haber quedado acreditada la comunicación a la arrendadora, en forma y plazo, de la persona que continuaría con el arrendamiento como subrogado, determinando la extinción del contrato.

Ante esta tirantez entre la “forma” y el “conocimiento real” debemos destacar que esta cuestión fue resuelta por el Tribunal Supremo. En concreto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2012 declaró que una válida subrogación exigía la comunicación formal, en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario, del hecho de su muerte y la persona que quisiera subrogarse.

Siendo esto así exisate la posibilidad de que sean varias personas las que puedan ejercer este derecho. Por ello, el art. 16.3 no fija únicamente un plazo, sino también las personas que se encuentran legitimadas para ello; matizando que, a pesar de no haberse producido los formalismos exigidos en el art. 16.3 LAU, si el arrendador ha tenido conocimiento fehaciente de la voluntad de subrogación y de la persona que pretende ejercitar dicho derecho, el contrato de arrendamiento debe continuar y no darse por extinguido, atendiendo además a las exigencias que imponga la buena fe. Pues, el efecto extintivo del contrato de arrendamiento puede resultar injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo la notificación formal por escrito, el arrendador tiene conocimiento efectivo de haberse producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien se encuentra legitimado para ello.

Equipo Larrauri & Martí Abogados

Civil,