En una reciente consulta, la V0952-21, de 19 de abril de 2021, la Dirección General de Tributos ha determinado quién es el sujeto pasivo en un préstamo a promotor concedido por una entidad financiera y si se puede aplicar a dicho préstamo la exención a efectos del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). 

A este respecto, la DGT diferencia el supuesto, en primer lugar y con respecto a quién es el sujeto pasivo, en función de si existe una garantía que cubra el préstamo al promotor.

Así, y en caso de que el préstamo sea concedido por una entidad bancaria, esto es, por un sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante, IVA), estará sujeto a dicho impuesto, aunque exento del mismo. La sujeción al IVA determina la imposibilidad de quedar sujeto a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, dada la incompatibilidad entre ambos conceptos y, asimismo, tampoco procedería la sujeción a la cuota variable del documento notarial al no tener la condición de inscribible en ningún registro.

Por otro lado, en el supuesto de que fuera un préstamo con garantía distinta de la hipotecaria, se aplicará la regla general que establece que «Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan». Por tanto, en este segundo supuesto el sujeto pasivo sería el prestatario.
Finalmente, y si el préstamo es garantizado con hipoteca, se aplica plenamente la regla especial introducida por el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, conforme a la cual será sujeto pasivo el prestamista, es decir, la entidad financiera concedente del préstamo.

Respecto a la segunda cuestión, es decir, en lo que concierne a la aplicación de la exención en Actos Jurídicos Documentados en el préstamo al promotor, tanto en el caso de un préstamo sin garantía como en el caso de que fuera una garantía personal distinta de la hipotecaria, el préstamo concedido no estaría sujeto a dicho impuesto por lo que se excluye la necesidad de exención alguna.

En cambio, si se tratase de un préstamo con garantía hipotecaria que debiese tributar por la cuota variable del documento notarial de Actos Jurídicos Documentados, la operación que se examina estaría sujeta y no exenta a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, dada la prohibición de aplicar la analogía en materia de exenciones establecida en el artículo 14 de la Ley General Tributaria no siéndole, por tanto, de aplicación ninguna de las exenciones del artículo 45 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados.

David Álvarez. Economista

Larrauri & Martí Abogados

Fiscal