El recientemente vigente, desde 22 de febrero del corriente, Decreto 31/2024 de 29 de enero por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos hoteleros de la Comunidad Autónoma de Andalucía ha venido a actualizar la regulación de una realidad en el sector turístico que, aunque no es un fenómeno reciente, sí que ha sufrido un incremento que ha resultado en oportunidades, pero también en problemas tales como la difícil convivencia en las comunidades de propietarios, la competencia con las explotaciones turísticas más tradicionales, y el aumento de las quejas de los usuarios por servicios por debajo de los estándares mínimos exigibles. 

El Decreto 28/2016 regula las VUT (viviendas de uso turístico) y hasta ahora las venía definiendo como un servicio de alojamiento turístico que se ofrece por precio, de forma habitual y con fines turísticos. Señalaba el decreto, en su versión previa, que ha de estar situado en suelo que tenga urbanísticamente uso residencial. Ahora, la norma no menciona el uso residencial y deja abierta la necesidad de que el ordenamiento urbanístico del municipio en cuestión prevea un uso específico para el establecimiento de la actividad, o al menos sugiere que el municipio, en el uso de sus competencias de ordenación urbanísticas concurrentes con las turísticas, lo haga. 

Teniendo claro que es VUT el inmueble habitable, excluyendo aquellos de protección pública, que por un precio se ponga a disposición de alguien que lo dedique a su estancia vacacional, cabrá preguntarse si tal finalidad ha de cumplirse permanentemente o si se puede hacer por determinadas temporadas, por ejemplo, dedicar una vivienda como VUT en la temporada de verano, y a vivienda residencial el resto del año. Y la respuesta es afirmativa a condición de que dicha explotación a tiempo parcial se ponga de manifiesto, en la declaración responsable para inicio o ejercicio de la actividad donde se solicite la inclusión del inmueble en el régimen turístico.

Otra novedad de la normativa es la relativa a la explotación, que sigue pudiendo ser directa por el propietario o encargada a un tercero, es que este tercero es denominado empresa explotadora, y es quien ha de asumir la relación con los usuarios y administración. La norma pretende que exista un solo responsable frente a la administración, y es por eso que, si existe una empresa encargada de la explotación de la vivienda, será esta la que aparezca inscrita en el Registro de Turismo como responsable. Existirá una presunción de explotación cuando se realicen las principales actuaciones auxiliares al alojamiento, tal como la limpieza, entrega de llaves, atención a las reclamaciones y demás actividades relacionadas al servicio. Este intento de tener un único interlocutor no es más que un reflejo del principio de explotación única que la ley pretende imponer. Así, en base a este principio y, cuando dentro de un mismo edificio existan varias VUT, será una única persona, física o jurídica, la que sea designada como explotador de las viviendas que se encuentren en dicho inmueble.

En los casos de varios propietarios, la ley exige la unanimidad de consentimiento de los copropietarios a la hora de dedicar una vivienda a este régimen de VUT.

Pero es sin duda lo dispuesto en el artículo 2, párrafo 2º de la nueva norma lo que ha venido a crear una cierta alarma o alivio, según se trate de alguien con aspiraciones a dedicar un inmueble a VUT o alguien que padece los efectos que demasiado a menudo vienen asociados a la cercanía de estos alojamientos (tales como ruidos, masificación, competencia con otros negocios del sector turístico, etcétera). Y es que prevé el Decreto la posibilidad de que sea la autoridad municipal, en uso de las prerrogativas que le son propias, utilizando criterios claros, inequívocos y objetivos, quien establezca el límite en el número o la posibilidad de alta de nuevas VUT en un municipio o parte del mismo. Lógicamente, se exige que se siga un procedimiento mediante el cual se han de justificar las razones para imponer dicha limitación, y se puedan presentar alegaciones por parte de los interesados como estimen conveniente. Por tanto, el planeamiento urbanístico municipal va a poder establecer zonas donde no se puedan, o se limiten, estas actividades turísticas siempre que respete en el instrumento de planeamiento que lo imponga los principios de proporcionalidad, objetividad, necesidad y seguridad jurídica. Además, en base a lo dispuesto por la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, las razones imperiosas de interés general como, por ejemplo, la protección del entorno o la protección del derecho de los ciudadanos a una vivienda digna, siendo las prohibiciones absolutas medidas de ultima ratio que solo podrán adoptarse en casos extremos.

En el campo del urbanismo, también dispone la norma una novedad en cuanto a la calificación de un inmueble cuando establece la imposibilidad de acoger al régimen de las VUT aquellos inmuebles que se encuentren en situación de asimilado a fuera de ordenación. Obviamente, esta disposición no tiene carácter retroactivo por lo que, en el caso de viviendas en AFO ya inscritas no se verán afectadas por esta limitación. Es posible que se implante la necesidad de obtener una licencia de cambio de uso para dedicar una vivienda a VUT, pero depende de cada municipio.

Y siguiendo con la materia urbanística, se deja sin efecto la necesidad de aportar copia de la licencia de primera ocupación. Esto viene a ser coherente con lo señalado para las viviendas en asimilado a fuera de ordenación y la posibilidad de eximirlas de la prohibición siempre que se puedan obtener un informe de compatibilidad en el que se demuestre que la VUT en cuestión, no es irreconciliable con los objetivos del planeamiento en este capítulo de dotaciones turísticas y disponibilidad de viviendas.

También en relación con las licencias de primera ocupación se va a exigir que, en la declaración responsable se recoja una manifestación de que la vivienda resulta compatible para el uso como vivienda de uso turístico de conformidad con la planificación u ordenación urbanística aplicable.

Y, finalmente, en el mismo sentido que la declaración de compatibilidad urbanística, en el apartado g) del citado precepto, se exige que se declare expresamente que no existe prohibición de tal actividad en los estatutos de la Comunidad de Propietarios para el caso en el que la vivienda se encuentre sometida a dicho régimen de propiedad horizontal. Al hilo de esto, es importante reseñar que, conforme a lo dispuesto por las Sentencias del Tribunal Supremo de 27 y 29 de noviembre de 2022, el alquiler vacacional de viviendas debe ser considerado como una actividad económica por lo que, pese a que los estatutos no mencionaban esta actividad concreta, el Tribunal Supremo avala la doctrina que considera el alquiler turístico de viviendas como una actividad económica y, por tanto, sujeta a prohibiciones genéricas en edificios que tienen la clara vocación de ser residenciales, pese a que puedan existir elementos tales como accesos separados y demás requisitos de tipo espacial o de equipamiento, que por cierto el decreto modificativo extiende, exigiendo al menos 14 metros cuadrados por plaza (el máximo sigue en 15 por vivienda) y una superficie mínima de la vivienda que supere los 25 metros cuadrados. Por lo tanto, si se encontrase una disposición estatutaria expresada en términos amplios en contra del ejercicio del comercio o la industria en el inmueble, no procederá dicha declaración de no incompetencia con las normas de la comunidad de propietarios.

Ignacio Ramos. Departamento de Real Estate
Larrauri & Martí Abogados

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