En tres recientes consultas: la V1239-21, de 5 de mayo de 2021, la V1382-21, de 13 de mayo de 2021 y la v1491-21, de 21 de mayo de 2021, la Dirección General de Tributos (DGT) recuerda que, a efectos de calcular el valor de adquisición de un inmueble arrendado, deben descontarse las amortizaciones que fueran fiscalmente deducibles, con independencia de su consideración efectiva como gasto.

Así, y en la segunda y tercer consulta anteriormente mencionadas, la Administración niega la posibilidad de que el contribuyente pueda optar por no incluir amortización alguna por tener un rendimiento de capital inmobiliario negativo o, en el otro caso, por incluir una amortización inferior a la establecida, ya que, de no hacerlo, igualmente las amortizaciones deducibles no practicadas minorarían el valor de adquisición del inmueble a efectos de una futura transmisión del mismo, siempre con el límite de dicho valor, es decir, las amortizaciones descontadas no pueden hacer que el valor de adquisición sea negativo.

Por otro lado, en la primera consulta que se indica, se analiza el caso de la amortización aplicable a un inmueble heredado, esto es, adquirido de forma lucrativa, se indica que, aunque en ese caso la amortización del inmueble debe hacerse de acuerdo con el criterio adoptado por la DGT, esto es, tomando como base para su cálculo el coste de adquisición satisfecho que es equivalente a los impuestos y los gastos satisfechos en su adquisición (y no el valor que se haya consignado por el mismo en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que sí se considera valor de adquisición a efectos de una futura transmisión) o el valor catastral si es mayor (sin tener en cuenta el valor del terreno en ambos casos), igualmente,  considera que la amortización practicada minorará el valor de adquisición sin que, como resultado de dichas amortizaciones, dicho valor pueda ser tampoco negativo.

El criterio establecido en las anteriores consultas habilita a la Agencia Tributaria, en caso de comprobación de la ganancia patrimonial procedente de la transmisión de un inmueble que estuvo arrendado, a minorar el valor de adquisición descontando todas las amortizaciones que hubieran debido practicarse sobre los inmuebles arrendados aunque estas nunca hubieran sido deducidas por el contribuyente. Sin duda, este criterio es muy discutible y es muy probable que fuera rechazado por los tribunales si los contribuyentes recurren las liquidaciones que les efectúen en base al mismo.

David Álvarez. Economista

Larrauri & Martí Abogados

Fiscal