En una reciente consulta, la V1113-24, de 22 de mayo de 2024, la Dirección General de Tributos (DGT) ha respondido a la consulta planteada por una empresa cuya actividad es la promoción inmobiliaria. La empresa está llevando a cabo la venta de una vivienda que incluye un trastero, situado en el edificio colindante.

El edificio en el que se encuentra la vivienda y el edificio colindante en el que se encuentra el trastero forman un complejo inmobiliario, vinculadas mediante una finca "ob-rem".

La venta de la vivienda y el trastero es conjunta, formalizándose en un mismo contrato, cuestionándose la empresa si, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, si el trastero puede considerarse como anexo a la vivienda y tributar, de forma conjunta, al 10 por ciento del Impuesto.

A este respecto, la DGT responde que, de acuerdo con su doctrina, por todas, la contestación de 17 de febrero de 2010, número V0284-10, un bien inmueble tiene la consideración de parte de un edificio apta para su utilización como vivienda cuando disponga en el momento de la entrega de la correspondiente cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación y, objetivamente considerado, sea susceptible de ser utilizado como tal.

Por tanto, el hecho determinante para la aplicación del tipo reducido del 10 por ciento a la entrega objeto de consulta lo constituye la aptitud del piso para su utilización como vivienda. Dicha aptitud la otorga la correspondiente cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación siendo irrelevante, por tanto, el destino al que se va a afectar el inmueble.

En consecuencia, a las partes del inmueble transmitido que sean aptas para su utilización como viviendas por disponer de la correspondiente cédula de habitabilidad les resultará de aplicación el tipo impositivo del 10 por ciento.

En el supuesto objeto de consulta, además existe una vinculación “ob-rem” entre la vivienda y el trastero inscrita en el Registro de la Propiedad. A estos efectos la vinculación “ob rem” entre dos fincas se produce cuando existe una finca principal y una finca (o cuota de ella) accesoria, fincas que son independientes entre sí, pero entre las que existe un vínculo que las mantiene unidas, de tal forma que ambas fincas pertenecen al mismo dueño y esa titularidad no puede separarse, configurándose la titularidad dominical de una finca por referencia a la titularidad de la otra, a la que está conectada.

En cuanto a los requisitos que son necesarios para proceder a la inscripción de la vinculación “ob- rem” en el Registro de la Propiedad, una vez que ha existido el consentimiento de todos los titulares de las fincas a su creación, precisa la existencia de una causa económica y a la vez jurídica que justifique la resolución. El motivo de esta exigencia es por el hecho de que la vinculación "ob rem", supone una restricción al principio establecido en el Código Civil sobre la propiedad libre y plena y por ello, es necesario que se justifique la conexión de ambas fincas por la concurrencia de la causa económica y la vez jurídica.

En todo caso, en el caso que nos ocupa y según la propia doctrina de la DGT, relativa a la aplicación de lo dispuesto en el artículo 91, apartado uno.1, número 7º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, tributarán por dicho Impuesto al tipo del 10 por ciento la entrega de una vivienda y un trastero situados en el mismo complejo inmobiliario a que se refiere el escrito de consulta, cuando se transmitan conjuntamente.
 
 
David Álvarez. Economista
Larrauri & Martí Abogados

Fiscal